不動産管理会社の活用はどのように

＜アパートマンションの保有と税金＞

Q. アパート・マンション経営をしていて税金の負担が大きい時に、何か良い対処法はありますか？
A. 不動産管理会社をつくる方法があります。

■不動産管理会社とは
アパート・マンションを営んでいる方から「会社をつくると所得税・住民税が安くなると聞いたけれど、本当だろうか？」という質問を受けることが多くあります。

(1)管理委託方式
賃貸の管理をその会社に委託します。会社には収入が入るので、自分の配偶者などの身内の人を社員にし、給料を払います。すると、オーナーの収入が分散され、所得税・住民税が安くなります。この方式の場合、管理料は、全体の収入の8％が税務上認められる上限と言われています。

(2)一括賃貸方式
管理を委託するのではなく、建物全部をその会社に賃貸します。その会社は第３者へ転貸し、その代わり、その会社は空き室などのリスクも背負います。そこで、管理料が高くなります。
この方式の場合、管理料は、全体の収入の15％が税務上認められる上限と言われています。

(3)不動産保有方式
個人所有の建物を法人に売却する方法です。土地の所有はそのままで、法人は個人に地代を支払います。売買物件の収支（収入 - 経費）から支払い地代を差し引いた額が法人の所得となります。
このように多くの所得を法人に移転できる可能性があります。しかし、所有権移転に伴うコストがかかります。
※管理料や給料が一般の相場より高い場合、意図的な所得分散と見られて税務署から否認されることが最近は多くなっています。

■税金が安くなるというのは？
不動産管理会社をつくると、管理会社の維持費用（税理士の顧問料など）、管理会社の法人税・住民税・事業税がかかってきます。また配偶者の給料を支払うと、配偶者の所得税・住民税がかかります。
これらが、オーナーの所得税・住民税が減少する金額よりも低い場合には、不動産管理会社をつくったほうが得になります。

オーナーの所得税 ・住民税の減少	＞	管理会社の維持費用 管理会社の法人税・住民税・事業税 配偶者の所得税・住民税の増加
不動産管理会社を作ったほうが得

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